Меню Закрыть

Блог о недвижимости

Следует ли покупать квартиру в хрущевке?

Покупка вторичного жилья на рынке недвижимости Киева занимает значительную долю (до 30%) всех операций с недвижимостью в Киеве. К такому вторичному жилью относятся и так называемые хрущевки, которых по Киеву насчитывается тысячи. Так, некоторых людей, которые думают или уже решили покупать себе недорогое жилье, интересует вопрос следует ли покупать квартиру в хрущевке? В этой статье мы попытаемся кратко рассказать вам об этих домах, их историю и возможное будущее, привести их преимущества и недостатки, а также высказать свое субъективное мнение по вопросу, которому посвящена эта статья.

Краткая предыстория

После смерти Иосифа Сталина одним из главных вопросов для нового руководства СССР стал жилищный вопрос. Причин этому было много, вот несколько основных:

  1. ведения военных действий на территории СССР в ходе Второй мировой войны, в результате которых было полностью уничтожено или повреждено очень большое количество (десятки миллионов квадратных метров) жилого фонда страны;
  2. плохое техническое состояние большого количества уцелевших после войны жилых домов, как многоквартирных так и индивидуальных, жители которых, также нуждались в улучшении жилищных условий;
  3. большая миграция сельского населения в города.

И хотя в период с 1945-1953 гг. было построено или восстановлено жилья в количественном размере даже больше чем было до начала войны, но качество такого жилья (подвалы, бараки, общежития) была очень плохая.

Поэтому, новым руководством СССР, во главе с Никитой Хрущевым, было начато большую реформу жилищного строительства, чтобы обеспечить население страны собственным комфортным жильем. Поскольку главными условиями этой реформы были — экономичность и скорость, то для ее воплощения в жизнь руководству СССР пришлось принять много соответствующих решений, в частности: снизить стандарты строительства жилых многоквартирных домов по отношению к многоквартирным домам сталинской эпохи; отказаться от эстетики в строительстве; построить множество домостроительных комбинатов, которые быстрыми темпами буквально производили дома в разобранном виде.

Результатом этой реформы стала застройка Советского Союза, в том числе и Киева, панельными и кирпичными многоквартирными домами, которые в народе стали называть хрущевками. За годы управления страной Хрущева, такого жилья было построено сотни миллионов квадратных метров. Следует добавить, что до Никиты Хрущева в СССР жилых домов в таком количестве никогда не строилось.

Что представляют собой киевские хрущевки и квартиры в них?

Киевские хрущевки представляют собой панельные или кирпичные, обычно пятиэтажные жилые дома типовых проектов различных серий, которые начали строиться с середины 1950-х годов и строились вплоть до середины 1980-х годов. Квартиры в таких домах считаются социальным жильем.

Пятиэтажные хрущевки, в зависимости от модификации, могут иметь от 1 до 4 парадных. Лифтов как и мусоропроводов нет. На каждом этаже расположено по четыре квартиры. Что касается толщины стен хрущевок, то она значительно отличается в панельных и кирпичных домах. В кирпичных домах толщина внешних стен ориентировочно составляет 0,51 м, а в панельных 0,35 м. Что касается толщины перегородок, то в кирпичном доме толщина межквартирных перегородок ориентировочно составляет 0,16 м, межкомнатных 0,08 м, а в панельных межквартирных 0 ,12 м, межкомнатных 0,06 м. Кровля может быть плоская или четырехскатная. Если кровля дома четырехскатная то чердак в нем считается техническим этажом. В домах с плоской кровлей технического этажа нет. Инженерные системы (электро -газо -водо -тепло поставка, канализация) централизованные (теплоснабжение в некоторых сериях домов может быть и индивидуальное). Также в хрущевках есть подвалы.

Квартиры в хрущевках имеют одну, две или три комнаты, маленькую жилплощадь, маленькую кухню (от 4,5 м², а если кухня больше, чем 6 м² то она также является и столовой) с газовой плитой, маленькую прихожую, коридоры, маленький, в основном, совместим санузел, встроенные шкафы, невысокий потолок (от 2,5 м), балконы (кроме первых этажей).

Преимущества и недостатки хрущевок

Хрущевки Киева как и все дома имеют свои преимущества и недостатки. Вот основные из них:

НЕДОСТАТКИПРЕИМУЩЕСТВА
Возраст дома и его техническое состояниеОтносительно низкая стоимость квартиры, ремонта и коммунальных услуг
Габариты и планировка квартирРазвитая инфраструктура
Теплоизоляция и звукоизоляцияБлагоустройство
Отсутствие лифта

Далее более подробно.

Недостатки

Возраст дома и его техническое состояние

Как указано выше, хрущевки начали строиться еще с середины 50-ых годов прошлого столетия и строились они очень быстрыми темпами. Поэтому, такие дома могут находиться не в лучшем техническом состоянии, или даже в состоянии не пригодном для проживания человека. Хотя обычно балансодержатель следит за тем, чтобы дома находились в удовлетворительном состоянии. Некоторые внутренние инженерные системы дома, которые обеспечивают его жителей коммунальными услугами (электро- газо- водо- тепло снабжения, канализация), также могут находиться в неудовлетворительном или даже аварийном состоянии.

Решением этого вопроса может быть капитальный ремонт или реконструкция дома.

Габариты и планировка квартир

Достаточно небольшая площадь квартир 30-60 м² (в зависимости от серии дома и количества комнат в квартире) и низкие потолки (обычно 2,5 м) в хрущевках также является значительным минусом таких домов. Кроме того, планировка с проходной гостевой комнатой (является проблемой когда под спальню заняты все комнаты в квартире) и маленьким совмещенным санузлом, также не является хорошим показателем. Большим семьям может быть не совсем уютно жить в таких квартирах.

Несколько улучшить ситуацию можно правильно спланировав дизайн интерьера квартиры, чтобы увеличить количество свободного пространства в ней.

Теплоизоляция и звукоизоляция

Значительным минусом для панельных хрущевок являются тонкие и не всегда герметичные наружные стены, которые имеют плохую теплоизоляцию. Так, летом жителям панельной хрущевки будет жарко, а зимой холодно. Для кирпичных хрущевок таких проблем нет.

Несколько улучшить ситуацию можно путем утепления наружных стен и установкой металлопластиковых окон.

Что касается звукоизоляции, то во всех хрущевках она плохая благодаря тонким межквартирным и межкомнатным перегородкам, а также перекрытиям.

Улучшить ситуацию можно, но только за счет уменьшения количества свободного пространства в квартире. Следует отметить, что хорошие звукоизоляционные материалы стоят достаточно дорого.

Отсутствие лифта

Отсутствие лифта в хрущевках является проблемой для людей пожилого возраста, маломобильных людей, и беременных женщин. Для молодых и здоровых людей отсутствие пассажирского лифта не большая проблема.

Также, для всех проблемой является то, что заносить с улицы в квартиру или сносить из квартиры на улицу тяжелые и/или габаритные вещи (строительные материалы, бытовую технику, мебель и т.п.) без лифта, в частности грузового, очень неудобно и тяжело.

Преимущества

Относительно низкая стоимость квартиры, ремонта и коммунальных услуг

Цены квартир в хрущевках значительно ниже, чем в более новых домах, не говоря уже о новостройках. Поэтому, для людей у которых ограниченный бюджет, а квартира нужна прямо сейчас, покупка квартиры в хрущевке может быть оптимальным решением проблемы.

Ремонт квартиры в хрущевке, благодаря ее скромным габаритам, обойдется человеку, купившему такую ​​квартиру, относительно не дорого.

То же можно сказать и о коммунальных платежах, особенно если утеплить и герметизировать квартиру.

Развитая инфраструктура

Все или почти все хрущевки имеют хорошую инфраструктуру поблизости, а это значит, что человек, который приобрел квартиру в таком доме сможет быстро и без проблем:

  1. доехать на общественном транспорте или на автомобиле от своего дома в любую точку Киева (много хрущевок размещены у метро);
  2. отдать своего ребенка в ближайшую школу или детский сад, которые обычно находятся в нескольких минутах ходьбы от дома, и ребенку, который сам ходит в школу, даже не придется переходить через дорогу, чтобы туда попасть (каждая школа и садик обслуживает определенное количество домов и не может быть так, чтобы хрущевка не была в такой зоне обслуживания в отличие от некоторых новостроек);
  3. попасть в поликлинику или больницу.

Также, поблизости таких домов есть детские площадки, стадионы (школьный и дворовые), супермаркеты и все то, что необходимо человеку и его семье для обеспечения их основных потребностей.

Благоустройство

Еще одним плюсом хрущевок можно назвать благоустройство вблизи них. Обычно придомовые территории хрущевок выглядят достаточно аккуратно. Отдельно следует отметить то, что придомовые территории хрущевок, как правило, хорошо озеленены, что, например, нельзя сказать о придомовых территориях киевских новостроек. Также много хрущевок Киева размещено около парков, скверов площадей и пляжей.

Будущее хрущевок

Сейчас в Киеве вопросы хрущевок стоит очень остро, ведь они считаются устаревшим жилым фондом и некоторые из таких домов (особенно панельные) могут нести потенциальную опасность, как для их жителей, так и для обычных прохожих. Этот вопрос может решаться тремя способами:

  1. капитальным ремонтом;
  2. реконструкцией, или;
  3. строительством новых домов на месте старых.

Первые два пункта мы пропустим и поговорим о новом строительстве.

Так, в новом проекте Генерального плана города Киева, в разделе «Возможности», SWOT анализа, отмечается, что жилищное строительство будет осуществляться за счет территорий устаревшей жилой застройки, сельскохозяйственных земель. А недавно, киевский городской голова Виталий Кличко в интервью телеканалу 112, на вопрос журналиста о судьбе киевских хрущевок и людей, которые в них живут, ответил следующее: «Большое количество микрорайонов в Киеве построено более 50-60 лет назад. Они морально устарели и находятся в запущенном состоянии. У нас есть проект, который мы также будем презентовать на Генплане, где вместо хрущевок, которые мы будем сносить, жители этих квартир получат с эквивалентом 1,5 квартиры в новых домах. Присоединяйтесь, пожалуйста, к обсуждению Генерального плана. Вы увидите четкие перспективы и проекты в тех районах, где есть сегодня хрущевки, которые мы должны заменить на современные дома.»

Что касается участия государства в этом вопросе, так Верховной Радой Украины был принят соответствующий Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» и изменения к нему, который определяет правовые, экономические, социальные и организационные основы проведения комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) с заменой устаревшего жилищного и нежилого фондов.

Все это свидетельствует о том, что киевская власть и государство на самом высоком уровне, обсуждают будущее устаревшего жилого фонда и его жителей. Но возникает вопрос: когда они смогут воплотить свои планы в жизнь, ведь снос тысяч старых домов в Киеве и строительство новых на их месте, а также предоставление жителям таких снесенных домов, новой жилой площади — это очень дорого, долго и процессуально сложно.

Так следует ли покупать квартиру в хрущевке?

Учитывая все вышесказанное мы считаем, что вопрос целесообразности покупки квартиры в хрущевке однозначно должны ставить себе и рассматривать люди (небольшие семьи), которые хотят приобрести недорогое жилье в хорошем или неплохом месте, но не могут позволить себе купить квартиру в более новом доме, и не хотят рисковать вкладываться в строительство новостроек (особенно это касается людей, которые покупают жилье на все имеющиеся у них сбережения!!!). К тому же, если киевская власть когда-нибудь сможет воплотить свой проект в жизнь то человек (семья), купивший квартиру в хрущевке сможет получить себе новое жилье, как минимум с не меньшей площадью.

Related Posts

0 0 Голос
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Будем рады вашим мыслям, прокомментируйте.x
()
x