Меню Закрыть

Перепланировка квартиры

Перепланування квартири

Многие люди, владельцы квартир, имея свое видение того, как должно выглядеть их жилье, проводят в нем перепланировку. И от того, какие именно строительные работы собирается проводить владелец в своей квартире, будет зависеть и то, нужно ли ему будет получать разрешение на выполнение таких строительных работ у контролирующего органа или нет.

В этой статье мы рассмотрим следующие вопросы:

  1. Что такое перепланировка;
  2. Когда именно нужно получать у контролирующего органа разрешение на выполнение перепланировки квартиры, а когда нет;
  3. Процесс выполнения перепланировки квартиры, на которую необходимо получать разрешение контролирующего органа;
  4. Нужно ли получать согласие других совладельцев многоквартирного дома, чтобы выполнить перепланировку квартиры, требующую разрешения контролирующего органа;
  5. Ответственность за нарушение законодательства при выполнении перепланировки квартиры.

Что такое перепланировка?

Существует такое мнение, что перепланировка — это выполнение определенных строительных работ на объекте недвижимости, которые не нуждаются в получении разрешения от контролирующего органа на их выполнение. Чтобы понять так ли это, надо проанализировать этот термин подробнее и обратиться к действующему законодательству.

Так, «Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий» утвержденных Приказом государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 N 76 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» (далее — Правила) определено, что перепланировка — это перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов.

Анализируя вышеприведенный термин можно сказать, что определенные виды работ, которые в нем указаны требуют разрешения контролирующего органа на их выполнение. Так, например, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов, явно предполагает получение разрешения от контролирующего органа на выполнение такого вида работ, так как такие работы меняют внешние геометрические размеры многоквартирного дома, что является реконструкцией.

Следовательно, утверждение о том, что для перепланировки объекта недвижимости, в том числе квартиры, однозначно не нужно получать разрешение у контролирующего органа, учитывая законодательное определение этого термина, на наш субъективный взгляд, является неверным.

И чтобы завершить этот раздел, мы попытаемся дать собственное определение термина перепланировка. Итак, на наш взгляд перепланировка — это выполнение строительных работ на объекте недвижимости, которые предусматривают изменение характеристик объекта и в зависимости от видов выполняемых строительных работ, требуют или не требуют получения разрешения от контролирующего органа на их выполнение.

Когда разрешение на перепланировку квартиры не нужно?

Согласно ст. 100, 152 Жилищного кодекса Украины определено, что переоборудование и перепланировка квартиры, которые не предусматривают вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не нуждаются в получении документов, дающих право на их выполнение. После завершения указанных работ ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Кроме этого, существует «Перечень строительных работ, не требующих документов, дающих право на их выполнение, и по истечении которых объект не подлежит принятию в эксплуатацию», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 7 июня 2017 № 406 (далее — Перечень), согласно абз. 2 ч. 2 ст. 34 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Данный перечень подробно отвечает на вопрос, какие именно строительные работы можно выполнять без разрешения контролирующего органа. Отдельно следует добавить, что не весь Перечень, а только некоторые его пункты, касаются строительных работ, которые могут выполняться именно в квартире, а также то, что данный Перечень не распространяется на объекты принадлежащим к памятникам культурного наследия.

Когда разрешение на перепланировку квартиры нужно?

Получать у контролирующего органа разрешение на выполнение перепланировки квартиры требуется в случае, если предполагается вмешательство в несущие конструкции дома и/или его инженерные системы общего пользования, а также если после выполнения перепланировки будут изменены геометрические размеры дома.

Также следует добавить, что во время выполнения в квартире перепланировки, которая требует разрешения, эксплуатация квартиры по его целевому назначению приостанавливается и по окончании строительных работ владельцу будет необходимо вводить квартиру в эксплуатацию.

Процесс выполнения перепланировки на которую разрешение нужно

Чтобы выполнить перепланировку квартиры в соответствии с требованиями закона владельцу необходимо будет совершить следующие действия:

До начала строительных работ:

  1. заключить договор по разработке проекта;
  2. заключить договоры об осуществлении авторского и технического надзора;
  3. заключить договор подряда на выполнение строительных работ (в случае если владелец не собирается собственными силами выполнять перепланировку);
  4. подать соответствующему органу государственного архитектурно-строительного контроля уведомление о начале выполнения строительных работ установленной формы;

По окончании строительных работ:

  1. провести техническую инвентаризацию квартиры и получить технический паспорт;
  2. подать соответствующему органу государственного архитектурно-строительного контроля декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  3. зарегистрировать право собственности на введенный в эксплуатацию объект.

Разработка проекта

Чтобы заказать разработку проекта владельцу квартиры необходимо заключить договор с юридическим лицом, профессионально занимающимся таким видом деятельности и имеющим в своем штате специалистов с соответствующим квалификационным сертификатом, или с физическим лицом-предпринимателем, имеющим такой квалификационный сертификат.

Авторский и технический надзор

Авторский надзор осуществляется архитектором — автором проекта объекта архитектуры, другими разработчиками утвержденного проекта или уполномоченными ими лицами. Авторский надзор осуществляется в соответствии с законодательством и договором.

Владелец обязан обеспечить осуществление технического надзора при выполнении в квартире строительных работ. Для этого владельцу необходимо заключить соответствующий договор на осуществление технического надзора с юридическим лицом, профессионально занимающимся таким видом деятельности и имеющим в своем штате специалистов с соответствующим квалификационным сертификатом, или с физическим лицом-предпринимателем, имеющим такой квалификационный сертификат.

Исполнитель строительных работ (подрядчик)

Если владелец не собирается самостоятельно выполнять строительные работы в своей квартире, ему необходимо будет найти подрядчика, который сможет выполнить работы в соответствии с утвержденным проектом и заключить с ним договор подряда. Подрядчик, в свою очередь, перед выполнением работ должен назначить ответственного за осуществление строительства на объекте.

Следует добавить, что строительство объектов недвижимости с классом последствий (ответственности) зданий и сооружений (далее — класс последствий) СС1, может проводиться субъектами хозяйствования (юридическими и физическими лицами-предпринимателями) без соответствующей лицензии (обязательное наличие лицензии необходимо субъектам хозяйствования, если они занимаются строительством объектов класса последствий СС2 и СС3).

Следует знать

Как правило, квартирам, в которых выполняется перепланировка, которая требует разрешения контролирующего органа, проектантами присваивается класс последствий СС1. В противном случае, процесс получения разрешения у контролирующего органа на выполнение строительных работ был бы другим.

Сообщение о начале выполнения строительных работ

Утвердив проект и заключив все необходимые договора, владельцу квартиры, для получения права на выполнение строительных работ, необходимо подать в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля уведомление о начале выполнения строительных работ (далее — Уведомление).

Форму Уведомления можно скачать по этой ссылке (Приложение 2-1 к Порядку).

Уведомление подается через центр предоставления административных услуг (далее — ЦПАУ) или через электронный кабинет путем подачи средствами программного обеспечения Единого государственного веб-портала электронных услуг или заполняется и направляется заказным письмом с описью вложенного в ЦПАУ.

Орган государственного архитектурно-строительного контроля в течение пяти рабочих дней со дня поступления Уведомления обеспечивает внесение информации, указанной в Уведомлении, в реестр, а в случае подачи Уведомления через электронный кабинет внесения в реестр информации, указанной в Уведомлении, осуществляется в день его поступления автоматически с помощью программных средств ведения реестра.

Начинать выполнение перепланировки квартиры ее владелец может со дня внесения информации указанной в Уведомлении в реестр.

Следует также добавить, что контролирующий орган на основании определенных законом может отменить право владельца квартиры на выполнение строительных работ приобретенного им на основании поданного Уведомления. Об отмене права на начало выполнения строительных работ, контролирующий орган письменно в бумажной или электронной форме через электронный кабинет сообщает владельцу квартиры в течение трех рабочих дней со дня отмены.

В случае отмены контролирующим органом права владельца квартиры на начало выполнения строительных работ, последний может повторно направить Сообщение способом указанным выше.

Техническая инвентаризация

По окончании строительных работ по перепланировке в квартиры ее владельцу необходимо заказать техническую инвентаризацию. Для этого владельцу необходимо заключить соответствующий договор на проведение технической инвентаризации с юридическим лицом, профессионально занимающимся таким видом деятельности и имеющим в своем штате специалистов с соответствующим квалификационным сертификатом, или с физическим лицом-предпринимателем, имеющим такой квалификационный сертификат.

По результатам проведения технической инвентаризации, ее исполнителями, изготавливаются инвентаризационная дело, материалы технической инвентаризации и технические паспорта с использованием Реестр строительной деятельности.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации

После того как строительные работы по перепланировке и техническая инвентаризация в квартире выполнены, владельцу квартиры необходимо ввести ее в эксплуатацию. Для этого ему необходимо подать в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля Декларацию о готовности объекта к эксплуатации (далее — Декларация) установленной формы.

Декларацию о готовности объекта к эксплуатации можно скачать по этой ссылке (Приложение 3 к Порядку).

Декларация в одном экземпляре подается через ЦПАУ или через электронный кабинет путем подачи средствами программного обеспечения Единого государственного веб-портала электронных услуг или заполняется и направляется заказным письмом с описью вложенного в ЦПАУ.

Орган государственного архитектурно-строительного контроля в течение десяти рабочих дней со дня поступления Декларации проверяет полноту данных, указанных в ней, и обеспечивает внесение информации, указанной в Декларации, в реестр, а в случае подачи Декларации через электронный кабинет внесения в реестр данных, указанных в Декларации, осуществляется в день ее поступления автоматически с помощью программных средств ведения реестра.

Датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации.

Поданная владельцем квартиры Декларация может быть возвращена последнему контролирующим органом в случае выявления нарушения установленных требований. Декларация возвращается владельцу тем способом, которым она была подана вместе с обоснованием причин ее возвращения.

После устранения недостатков, вызвавших возвращение Декларации, владелец квартиры может повторно подать Декларацию в орган государственного архитектурно-строительного контроля для ее регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Последнее, что необходимо будет сделать владельцу квартиры после выполнения всех вышеупомянутых в этом разделе действий — провести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Такая регистрация проводится во исполнение ч.2 ст.5 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», в которой определено, что если законодательством предусмотрено принятие в эксплуатацию недвижимого имущества, государственная регистрация прав на такое имущество проводится после принятия его в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, кроме случаев, предусмотренных законом.

Для проведения государственной регистрации квартиры в которой была выполнена перепланировка, владельцу квартиры необходимо будет оплатить административный сбор, подать заявление установленной формы и предоставить документы, необходимые для проведения государственной регистрации объекта недвижимости регистратором.

После проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, процесс оформления перепланировки квартиры является законченным.

Согласие совладельцев многоквартирного дома на совершение владельцем перепланировки в квартире

Отдельным вопросом для владельца квартиры, собирающегося выполнить в ней перепланировку, которая предусматривает вмешательство в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, и/или изменение геометрических размеров многоквартирного дома, является согласие на выполнение такой перепланировки от других совладельцев многоквартирного дома.

Так, действующее законодательство регулирующее вопросы, связанные со строительством, в частности Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и «Порядок выполнения подготовительных и строительных работ» утверждённый постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 № 466, не предусматривает получения разрешения от других совладельцев многоквартирного дома на выполнение вышеупомянутых в этом разделе строительных работ.

Это означает, что контролирующий орган предоставит владельцу квартиры разрешение на выполнение строительных работ без согласия других совладельцев многоквартирного дома, при условии, конечно, если владелец выполнит все требования по получению разрешения указанные выше в этой статье.

С другой стороны, ч.2 ст.382 Гражданского кодекса Украины и п.6 ч.1 ст.1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено, что все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома является помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

А ч.2 ст.369 Гражданского кодекса Украины определено, что распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев, если иное не установлено законом.

То есть, выполняя перепланировку квартиры предусматривающую вмешательство в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, и/или изменение геометрических размеров многоквартирного дома без согласия других совладельцев многоквартирного дома, владелец квартиры тем самым, нарушает права и законные интересы таких совладельцев, а потому, любой из совладельцев может обратиться в суд с требованием к владельцу привести дом в прежнее состояние.

Ответственность за нарушение законодательства при выполнении перепланировки в квартире

Так, согласно ст.96 Кодекса Украины об административных правонарушениях для владельцев квартир, которые выполняют в ней перепланировку, которая требует разрешения в контролирующий орган предусмотрена следующая ответственность за следующие нарушения:

  1. Выполнение строительных работ без уведомления о начале выполнения указанных работ, а также наведение недостоверных данных в таком уведомлении, совершенные в отношении объектов, по классу последствий (ответственности) относящихся к объектам с незначительными последствиями (СС1), — влекут наложение штрафа от пятисот до шестисот необлагаемых минимумов доходов граждан (один необлагаемый минимум доходов граждан — 17 гривен).
  2. Эксплуатация объектов строительства, не принятых в эксплуатацию, а также наведение недостоверных данных в декларации о готовности объекта к эксплуатации, совершенные в отношении объектов, по классу последствий (ответственности) относящихся к объектам с незначительными последствиями (СС1), — влекут наложение штрафа от пятисот до шестисот необлагаемых минимумов доходов граждан.
  3. Необеспечение заказчиком (владельцем квартиры) осуществления авторского надзора, — влечет за собой наложение штрафа от пятисот до тысячи необлагаемых минимумов доходов граждан.
  4. Необеспечение заказчиком (владельцем квартиры) осуществления технического надзора, — влечет за собой наложение штрафа от пятисот до тысячи необлагаемых минимумов доходов граждан.
  5. Непредставление или несвоевременное представление заказчиком (владельцем квартиры) информации о передаче права на строительство объекта другому заказчику, изменение генерального подрядчика или подрядчика, лиц, ответственных за проведение авторского и технического надзора, ответственных исполнителей работ, а также о корректировке проектной документации — влечет за собой наложение штрафа от двухсот до трехсот необлагаемых минимумов доходов граждан.

Резюме

Суммируя все вышесказанное, можно сказать, что не все строительные работы выполняемые при перепланировке квартиры требуют разрешения, а те которые требуют, должны выполняться последовательно, в соответствии с действующим законодательством, что конечно приведет к увеличению общих расходов владельца. Невыполнение требований закона касательно порядка выполнения строительных работ, в частности перепланировки, угрожают нарушителю немалыми штрафами.

К тому же, владельцу квартиры, который затеял в ней перепланировку, которая требует разрешения от контролирующего органа, нелишне будет согласовать свои планы с другими совладельцами дома в котором находится квартира, чтобы в будущем не пришлось защищаться в суде.

Если у вас после прочтения данной статьи остались вопросы, замечания и т.п., вы можете написать о них нам в комментариях к этой статье.

Также, предлагаем вам прочитать другие статьи нашего блога, например «Расходы покупателя при покупке квартиры в Украине», «Следует покупать квартиру в хрущевке?».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *