Меню Закрыть

Фонд финансирования строительства в Украине

Фонд фінансування будівництва в Україні

Сегодня в Украине одним из самых надежных для инвестора способов вложить деньги в жилое строительство с целью получения там квартиры в будущем — это принять участие в фонде финансирования строительства (ФФС). Эта статья написана прежде всего для обычных людей, которые инвестируют или планируют инвестировать свои средства в строительство по данной схеме финансирования, но не ориентируются в ней. В этой статье мы разберемся, что вообще такое фонд финансирования строительства и кто может управлять таким фондом; опишем схему взаимодействия инвестора с управляющим фонда и застройщиком; определим плюсы и минусы участия в фонде финансирования строительства для инвестора.

Коротко про фонды финансирования строительства и их управляющих

Финансирование строительства жилья за средства физических лиц через ФФС предусмотрено Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», а сама деятельность ФФС регулируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее — Закон).

Согласно Закону, фонд финансирования строительства — это средства, переданные управляющему ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС.

ФФС бывает двух видов: А и Б. Выбранный управляющим вид ФФС указывается в Правилах ФФС. Обычно управляющими создаются ФФС вида А, ведь фонд такого вида не несет коммерческих рисков для управляющего (коммерческие риски лежат на застройщике) и создать его легче. При создании же ФФС вида Б все риски лежат на управляющем, а застройщик обязан только строить соблюдая требования управляющего. К тому же, управляющему для создания ФФС вида Б необходимо получить Разрешение на принятие управляющим на себя коммерческих рисков от Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НАЦКОМФИНУСЛУГ).

Чтобы создать ФФС управляющему необходимо получить Разрешение на принятие управляющим на себя коммерческих рисков от НАЦКОМФИНУСЛУГ — в случае создания ФФС вида Б, утвердить Правила ФФС (документ на основании которого действует ФФС), заключить договор с застройщиком и открыть счета фонда в банке.

Что касается управляющих ФФС, которые осуществляют управление привлеченными средствами доверителей в интересах последних но от своего имени, так ими могут быть финансовые учреждения, получившие в установленном законодательством порядке лицензию на осуществление определенной Законом деятельности и имеют уставной капитал в размере не менее одного миллиона евро, который должен быть полностью оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от доверителей.

За свою работу управляющий получает вознаграждение от доверителя в размере предусмотренном договором об участии в ФФС но не больше 5% от суммы средств, переданных в управление.

Также, управляющий может оказывать доверителю услуги за которые берет с последнего вознаграждение:

  1. оформление изменения объекта инвестирования — в размере не более одного процента от стоимости закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об оформлении операции изменения объекта инвестирования;
  2. оформление уступки права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам — в размере не более пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об оформлении операции уступки права требования по договору об участии в ФФС;
  3. оформление отказа доверителя от участия в ФФС — в размере не более пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об отказе доверителя от участия в ФФС.

Управляющий также получает вознаграждение за перечисление средств на финансирование строительства и от застройщика. Что интересно, размер вознаграждения, который застройщик платит управляющему ФФС законом не ограничен, а это в свою очередь, является большим риском о котором мы поговорим далее.

За деятельностью управляющих ФФС осуществляется государственный надзор, который осуществляет НАЦКОМФИНУСЛУГ.

Подробная схема взаимодействия инвестора (доверителя) с управляющим фонда финансирования строительства и застройщиком

Заключение договора участия в фонде финансирования строительства

Перед вступлением в ФФС инвестор выбирает себе объект инвестирования, который не закреплен за другими доверителями, знакомится с Правилами ФФС (требования к правилам установленные Законом), договором участия в ФФС (договор обязательно должен соответствовать требованиям Закона) и при необходимости с другими документами (правоустанавливающие документы управляющего ФФС, застройщика и подрядчика; лицензия управляющего ФФС; документы, подтверждающие право застройщика пользоваться земельным участком, на котором должен быть построен объект строительства; документ, дающий право на выполнение строительных работ; лицензию подрядчика и т.д.). В случае, если доверителя все устраивает, он подписывает вышеупомянутый договор.

Внесение средств доверителем в фонд финансирования строительства и получения свидетельства об участии в ФФС

После заключения договора, инвестор вносит определенную сумму средств в ФФС (после чего инвестор приобретает статус — доверитель), а управляющий открывает доверителю счет; закрепляет за доверителем выбранный последним объект инвестирования и изымает такой объект из перечня объектов инвестирования, в предложении управляющего; закрепляет за доверителем соответствующее количество измерительных единиц объекта инвестирования; вносит в систему учета прав требования доверителей ФФС всю вышеуказанную информацию; выдает свидетельство об участии в ФФС (данные которые должны быть отражены в свидетельстве определенные законом, причем, в случае изменения каких-либо данных указанных в свидетельстве, управляющий выдает доверителю новое свидетельство с актуальными данными).

Дальнейшее постепенное внесение средств доверителем в фонд финансирования строительства и выдача нового свидетельства участия в ФФС

Далее, доверитель постепенно вносит в ФФС остальные средства в обусловленном свидетельством размере и сроки, а управляющий, при каждом последующем внесении доверителем средств в ФФС, закрепляет за доверителем соответствующее количество измерительных единиц объекта инвестирования, внося параллельно эту информацию в систему учета прав требования доверителей ФФС и в обмен на старое свидетельство выдает новое, с актуальными данными;

Заключение договора уступки имущественных прав на объект инвестирования между управителем фонда финансирования строительства и доверителем

После того как доверитель полностью проинвестирует закрепленный за ним объект инвестирования, управляющий передает имущественные права на такой объект доверителю, путем заключения с последним договора уступки имущественных прав и вносит эту информацию в систему учета прав требования доверителей ФФС.

Введение объекта строительства в эксплуатацию и действия, которые в связи с этим проводят застройщик и управляющий фонда финансирования строительства

После ввода объекта строительства в эксплуатацию, застройщик письменно уведомляет об этом управляющего и предоставляет данные о фактической общей площади объектов инвестирования, а последний в свою очередь, передает застройщику список доверителей, имеющих право на получение в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования в соответствии с полученными доверителями от управляющего имущественными правами на эти объекты инвестирования, а затем письменно сообщает о введении в эксплуатацию объекта инвестирования доверителей и по требованию последних предоставляет копию соответствующего акта.

Окончательные расчеты между управителем фонда финансирования строительства и доверителем

Доверитель и управляющий проводят окончательные расчеты по данным о фактической площади объекта инвестирования, после чего доверитель отдает управляющему свидетельство об участии в ФФС, а последний взамен выдает доверителю справку, подтверждающую право доверителя на приобретение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования (данные которые должны содержаться в справке определены Законом).

Подписание акта приема-передачи объекта инвестирования между доверителем и застройщиком и передача справки, подтверждающей право доверителя на приобретение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования последнем

Доверитель передает вышеупомянутую справку застройщику и подписывает с ним акт приема-передачи объекта инвестирования (данные, которые должны содержаться в указанном акте определены Законом).

После подписания застройщиком и доверителем акта приема-передачи объекта инвестирования условия договора участия в ФФС считаются выполненными и управления имуществом прекращается.

Регистрация права собственности на объект инвестирования за доверителем

Застройщик имея на руках справку, подтверждающую право доверителя на приобретение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования, полученную от доверителя, своими силами и за собственные средства регистрирует право собственности на жилье за ​​последним.

Также следует отметить, что Законом предусмотрено право доверителя в любой момент выйти из ФФС, причем, если выход связан с:

  1. нарушением застройщиком сроков сооружения объекта строительства или;
  2.  ненадлежащим исполнением обязательств управляющим по осуществлению контроля за застройщиком, образующих риски, которые могут привести к: изменению технических характеристик объектов строительства и/или объектов инвестирования; ухудшение потребительских свойств объектов строительства и/или объектов инвестирования; рост стоимости строительства более чем на двадцать процентов; увеличение сроков строительства более чем на девяносто дней,

то в таком случае управляющий возвращает доверителю средства в не меньшем размере чем он внес в ФФС, а если же доверитель выходит из ФФС по другим причинам, тогда управляющий имеет право на оплату услуг от доверителя за оформление выхода последнего из ФФС. Кроме этого, управляющий изымает у доверителя, который выходит из ФФС свидетельство об участии в ФФС и договор об уступке имущественных прав, если он был заключен.

Доверителю, который вышел из ФФС возвращают вложенные средства в течение пяти дней после введения объекта в эксплуатацию или после осуществления управляющим последующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования.

Вообще, Законом очень тщательно описана система функционирования ФФС, в том числе и в части взаимодействия управляющего ФФС и застройщика с доверителями ФФС, что однозначно хорошо для последнего. Так что, в случае если инвестор планирует принять участие в ФФС, ему обязательно необходимо ознакомиться с настоящим Законом.

Плюсы участия в фонде финансирования строительства

Участие в ФФС имеет много плюсов среди которых можно выделить следующие:

  1. закон предъявляет высокие требования к лицу управляющего;
  2. НАЦКОМФИНУСЛУГ осуществляет надзор и регулирует деятельность управляющих ФФС;
  3. управляющий перед заключением договора с застройщиком и началом финансирования строительства проверяет последнего и контролирует деятельность застройщика на всех этапах действия договора;
  4. Законом предусмотрено обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору перед управляющим фонда (застройщик обязан помимо основного договора также заключить с управителем ФФС ряд обеспечительных договоров: договор ипотеки (по которому застройщик является ипотекодателем); договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями; договор поручения с отлагательными условиями, по которому управляющему в случае нарушения застройщиком условий договора поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем передоверия этих функций другим лицам.)
  5. управляющий вправе, а по обращению доверителя обязан проверить финансовое состояние застройщика;
  6. средства привлеченные в ФФС используются только на условиях договора и в порядке, определенном Правилами ФФС, а также Законом и не могут использоваться управляющим ФФС не по целевому назначению (конечно, недобросовестный управляющий может нарушить этот пункт)
  7. управляющий не может изменять условия Правил ФФС без согласия всех доверителей, вместе с тем, изменения в Правилах ФФС не могут ухудшать условия, обеспечивающие права доверителей;
  8. закрепленный за доверителем объект инвестирования не может быть закреплен за другими доверителями, за нарушение этого условия управляющий несет ответственность своим имуществом;
  9. у доверителя не возникает обязательств по внесению в ФФС дополнительных средств за закрепленные за ним измеримые единицы объекта инвестирования;
  10. в случае нарушений со стороны застройщика или управляющего, которые составляют риски для доверителя, последний может выйти из ФФС и вернуть себе средства в размере не меньшем чем он передал в ФФС;
  11. управляющий не отвечает по своим долгам активами фонда, а в случае ликвидации управляющего деньги ФФС без вариантов направляются на удовлетворение требований доверителей.

Все это значительно снижает вероятность того, что в будущем инвестор может остаться без квартиры и денег.

Минусы участия в фонде финансирования строительства

Что касается минусов, то главным минусом участия в ФФС является отсутствие стопроцентной гарантии безопасности доверителей от наступления негативных для них последствий в виде неполучения своих денег и жилья.

Закон к сожалению, не защищает от недобросовестных управляющих, которые пользуясь пробелами в нем могут осуществить растрату средств доверителей по ряду схем.

Растрата средств в частности, но не исключительно может осуществляться через:

  1. установление чрезмерно высокой награды, которую управляющий берет с застройщика;
  2. предоставление чрезмерно больших скидок на объект инвестирования связанным лицам;
  3. фиктивные сделки;
  4. финансовые пирамиды.

Установление чрезмерно высокой награды, которую управляющий берет с застройщика

Как мы уже отмечали выше, управляющий получает вознаграждение от застройщика и размеры такого вознаграждения Законом не ограничиваются. Конечно, если управляющий и застройщик добропорядочные то такое вознаграждение будет установлено ​​в разумных пределах и проблем не будет, ведь независимый добросовестный застройщик вряд ли согласится платить управляющему заоблачное вознаграждение, которое приведет (может привести) к дефициту средств предназначенных для ведения строительства. Но, если управляющий ФФС и застройщик недобросовестные и связаны между собой, тогда ими может быть принято решение установить в договоре заключенном между управляющим и застройщиком непомерно высокий размер вознаграждения, что приведет (может привести) остановку строительства. Кстати, полученную таким образом вознаграждение управляющий может потратить на непомерную заработную плату некоторым из работников управляющего ФФС или иным образом распорядиться этими средствами.

Предоставление чрезмерно больших скидок на объект инвестирования связанным лицам

Недобросовестный управляющий может предоставлять некоторым доверителям, которые являются связанными с ним лицами чрезмерно большие временные скидки на объекты инвестирования, причем такой доверитель, как правило, вносит в ФФС средства за очень много объектов со скидкой, а затем, в момент когда текущая цена измеримой единицы объектов доверителя значительно возрастает, последний перестает вносить средства согласно графика финансирования, что по закону считается нарушением и управляющий открепляет закрепленные за доверителем объекты инвестирования и возвращает ему средства в размере закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования по состоянию на первый день месяца, следующего за месяцем, когда доверитель нарушил график внесения средств в ФФС. Таким образом доверитель получает средств в разы больше чем внес в ФФС. Конечно, если управляющий добросовестный то такой схемы он не допустит.

Фиктивные сделки

Здесь все коротко и ясно: недобросовестный управляющий ФФС может «покупать» у связанных лиц несуществующие товары и услуги, что конечно не способствует достижению целей существования фонда финансирования строительства.

Финансовая пирамида

А еще хуже может быть, когда управляющий из-за внедрения вышеупомянутых схем, во избежание остановки строительства объекта, начинает его финансировать деньгами внесенными доверителями для финансирования других объектов строительства, что в свою очередь образует финансовую пирамиду, которая на определенном этапе рушится и вызывает катастрофические последствия в виде появления тысяч доверителей, оставшихся без обещанных квартир и денег.

Резюме

Для инвестора сегодня участие в фонде финансирования строительства — один из лучших и самых безопасных способов получить квартиру в новостройке. Те серьезные риски, которые все же существуют, на наш субъективный взгляд, связаны с индивидуальной недоброчесностю лиц, контролирующих управляющего ФФС, а может и застройщика, подрядчиков и поставщиков строительных материалов, ведь без ведома, согласия или приказа таких лиц, вряд ли руководство вышеназванных субъектов предпринимательской деятельности, позволят себе заниматься внедрением перечисленных в этой статье и других схем.

Поэтому, для предотвращения наступления возможных негативных последствий для инвестора от участия в ФФС, последнему, помимо прочего, необходимо тщательно изучать особу управителя ФФС, застройщика, подрядчика и их бенефициарных владельцев, смотреть на их опыт и репутацию.

Если у вас после прочтения этой статьи возникли вопросы, комментарии, пожелания напишите нам об этом ниже в комментариях, а мы обязательно постараемся ответить вам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *